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楼市“金九”开局 买方观望情绪浓

来源:百度新闻 时间:2018-09-14 12:00:41 编辑:河北省 浏览:544 手机版

南城西平片区高楼林立。南都记者方光明摄

“金九银十”是楼市传统销售旺季,但是,受到楼市调控政策影响,今年还真有点悬。9月开局,楼市供应增加,本月预计将有超过3000套新房入市。但是与往年相比,今年供应量明显萎缩,同比下降了四成。卖方市场推货意愿不强,买方市场观望情绪浓厚。有业内人士坦言,今年“金九银十”预计是量价趋稳的一个过程,难有太大的反弹,成色不足将是大概率事件。不过,业内建议,今年第四季度东莞楼市竞争压力大,开发商应抓紧传统营销节点加快推货,先走为快,“现金为王”。

上周6盘推新,供应开始放量

上周迎来了“金九”第一周,同时,趁着教师节的节点,不少房企开始了少量推货试探市场。全市共有6个楼盘推新,每个项目货量均在30-150套之间。其中,水乡板块主要是麻涌碧桂园信鸿铜雀台,为首次开盘,推出150套洋房;东城则是万科皇马郦宫,这是自万科收购后首次推洋房,共推出112套洋房、60套别墅。

松山湖板块的寮步万科时富金色家园,滨海板块的卓越维港、虎门印象均为少批量加推。合富大数据显示,上周东莞新建商品住宅供应约13.5万平方米,1220套,套数创近10周最多;从供应来看,上周供应仅集中于4镇街,分别为常平、寮步、长安和石龙,其余区域无供应。进入“金九”,东莞楼市供应较8月明显增加。合富辉煌东莞公司相关负责人认为,区域呈现一定的“金九”行情,全市迎来6个住宅项目集中推货,由此可见伴随重大节点的到来,房企资金回笼心理已然非常强烈。

“金九”跑货,多依靠“特价促销”

随着“金九银十”节点到来,房企在陆续加推的情况下,也纷纷推出了限量优惠特价房等营销策略,以吸引买方市场。部分定价合理,或者前期已积累了一定口碑的项目市场接受度较高。从上周房企推货的情况来看,其中碧桂园信鸿铜雀台、万科皇马郦宫市场接受情况比较好,整体去化率达76.4%。

其中,麻涌的碧桂园信鸿铜雀台去化最为喜人,一方面该项目位于麻涌,东莞楼市的价格洼地,且项目定价符合市场预期水平,客户接受度高,去化率喜人;另外,麻涌作为水乡新城的核心居住区之一,近期规划利好不断,未来发展潜力大。

但是,成交稍微活跃的也仅仅只是少数项目,受到楼市低迷态势以及政策环境带来的购买压力等影响,买方对于市场走势仍多处于观望态势,楼市整体成交情况仍不尽如人意。上周,东莞住宅签约772套,环比减少22%。从网签量来看,主要集中于虎门、高埗和万江,总量占全市37%,其余区域低迷。

而且,随着近期龙头房企恒大启动全国项目“8.9折”优惠促销活动,市场价格是否出现松动的预期进一步加强。合富大数据近期显示,纵观整个粤港澳湾区9城,当前成交效率更多需要以“特价促销”手段维持,值得注意的是,包括肇庆、江门等市场亦开始出现市场松动,销售压力持续增加。

9月超3000套入市,供应同比仍下降四成

虽然相较于8月的萎靡,上周楼市已有慢慢被搅热迹象。但是,相比于“金九”给楼市带来的预期,总体来看,市场仍然较冷,房企推货意愿始终不强烈。

数据显示,8月东莞楼市在供应放量的情况下,仍然创下近四年同期新低。8月东莞住宅供应40.18万平方米,环比上升52.43%,同比下降45.43%。与此同时,受限签限购限贷等多项政策影响,买方市场,住宅整体成交大幅缩水,各类住宅成交全线飘绿。

业内人士分析,与往年有所不同,今年许多开发商提前在8月抢跑金九的意图不强,市场供应放量不足,造成成交下滑,创年内次新低。进入9月,房企似乎仍然不紧不慢。据东莞中原战略研究中心不完全统计,9月预计有近20个盘推新货,共计超3000套新品入市,其中有5个纯新盘上市,主要集中在虎门、塘厦。不过,与往年同期相比,今年9月预计推新项目不多,推盘量比2017年和2016年的同期均下降四成。

合富大数据也显示,进入“金九”,东莞楼市供应将较8月明显增加,但与去年9月相比,将明显萎缩(去年9月住宅供应量近100万平方米)。而且放眼粤港澳大湾区9城,受政策环境与金融环境严苛使市场购买力受压,各城市场推货量未见明显上升,仅东莞出现房企集中推货现象。

业内

“金九”难现,四季度竞争压力大

整体楼市走势平淡,大部分企业选择以静制动,等待时机。但是,进入第四季度,房子推货节奏或将被打破。东莞中原战略研究中心相关人士介绍,基于多项政策调控以及9月供应量不足,预计楼市成交“金九”难现。但是,目前许多项目工程和营销进度缓慢,大部分积压在第四季度或年底入市,尤其一线品牌房企在第四季度会多盘齐发,特别是10月房企集中推货量较大,届时市场竞争压力不言而喻。

因此建议,目前手头有货的项目,要紧抓“金九”传统营销节点。高首付、高成本将是市场成交的一大阻力,又因高首付客户资源有限,客户抢夺战逐渐激烈,加上限购、限签等使得开发商资金链趋紧,建议开发商加快工程进度,加快推货节奏,先走为快,现金为王。

而合富辉煌东莞公司相关负责人则表示,由于普遍而言大多项目蓄客不佳,相应地,利用9月重大节点启动认筹和开放样板房的纯新盘会明显增多,如沙田天琴湾、和昌众筑·中央松湖、万科城市之光、丰华珑远翠珑湾、御林名苑等将陆续面世,而随着时间的推移,企业去货压力加大,意味着面临价格回调压力同步增长。

业内认为,对于楼市预期的回落和政策因素的限制,今年“金九银十”预计是量价趋稳的一个过程,难有太大的反弹,成色不足将是大概率事件。

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入市产品

130平方米以下洋房是主力,临深区域供应多

从9月预计推货的项目看,130平方米以下洋房产品是供应主力,即刚需供应主导,有利刺激需求加快入市。另外,公寓供应量明显大增,且基本全为商业公寓,住宅调控下商业公寓出货机遇良好,因此预计公寓市场交投持续活跃。

从区域看,虎门、塘厦、大朗、长安、黄江等临深区域供应明显开闸,成供应主力区,加上深圳调控加码倒逼深圳刚需持续向莞外溢,预计随着供应放量,临深区域成交有望升温。而相对洼地的东北片区和水乡片区供应量较少。

土地拍卖

市场供应放闸,成交55万平方米

8月政府土地供应放闸,挂牌出让9宗商住地,均成功竞拍,成交占地高达55万平方米,创2015年至今单月成交新高。另外,受到“限价+竞自持+配建”影响,除了个别热点地块竞拍热烈外,大部分地块处于理性竞拍,整体楼面地价为9735元/㎡,整体溢价率约21%。

9月,全市将有9宗地块出让,其中包括2宗商住地、5宗工业地和2宗其他用地。其中石碣地块紧邻东城,地块优质,目前受到市场广泛关注,多家房企有意争夺。采写:南都记者肖佩佩

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